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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目，再度回归大众视野。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验；以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷的新建滨水公园等，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。

　　文/宋欣

明年财政、货币政策如何发力？ 财政部央行权威解读释放积极信号******

　　本报记者 包兴安

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。

　　对此，财政部、央行进行了权威解读，认为明年要保持必要的财政支出强度，合理安排赤字率和专项债规模，确保政府投资力度不减；明年货币政策的力度不能小于今年，“总量要够，结构要准”。

　　保持必要的财政支出强度

　　中央经济工作会议提出，积极的财政政策要加力提效。保持必要的财政支出强度，优化组合赤字、专项债、贴息等工具，在有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控。

　　12月17日，在中国国际经济交流中心举办的“2022-2023中国经济年会”上，财政部副部长许宏才表示，积极的财政政策要“加力”主要体现在“统筹财政收入、财政赤字、专项债券、调度资金等，保持适度支出强度，加强国家重大战略任务财力保障，持续推动财力下沉”“合理安排赤字率和地方政府专项债券规模，适量扩大专项债券资金投向领域和用作资本金范围，今明两年持续形成实物工作量和投资拉动力，确保政府投资力度不减”等方面。

　　许宏才表示，“提效”主要体现在“完善减税退税降费政策，增强精准性和针对性”“更好发挥财政资金引导与撬动作用，有效带动扩大全社会投资和促进消费”等方面。

　　中央财经大学财税学院教授白彦锋在接受《证券日报》记者采访时表示，明年财税支持政策要保持一定的规模和力度，确保国民经济整体好转；同时，财政政策更需要精准发力、提质增效。

　　财政部数据显示，2022年，我国财政支出强度比去年大幅提高，赤字率按2.8%左右安排；全国一般公共预算财政支出的安排规模是26.7万亿元，比去年增加2万亿元以上；中央财政对地方的转移支付规模近9.8万亿元，比去年增加了近1.5万亿元，同比增长18%，是2012年以来的最高增幅。

　　“明年宏观政策将保持一定稳增长力度，尤其在上半年会有明显体现。”东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，新增专项债规模也会达到4万亿元左右。明年将从支持基建投资提速逐步转向促消费。

　　许宏才表示，明年的财政政策要兼顾当前和长远，筑牢风险防控制度的机制，抓实防范化解地方政府债务风险，强化财经激励约束和财会监督，不断增强财政可持续性。

　　明年货币政策力度不减

　　中央经济工作会议提出，稳健的货币政策要精准有力。要保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域支持力度。

　　中国人民银行副行长刘国强在上述“2022—2023中国经济年会”上表示，对货币政策的要求，可以概括为“总量要够，结构要准”。明年货币政策的力度不能小于今年。需要的话，还要进一步加力，除非经济增长和通货膨胀超出预期。当前我国货币政策的工具仍然比较充足，数量工具和价格工具都有空间，流动性管理的手段和经验都比较丰富。

　　招联金融首席研究员董希淼在接受《证券日报》记者采访时表示，货币政策将重点在“精准”和“有力”两个方面下功夫，进一步提升服务实体经济的精准性和有效性。

　　董希淼认为，“精准”，就要突出结构性货币政策工具作用，加大对重点领域和薄弱环节的定向“输血”，实施精准滴灌，优化信贷结构。如引导金融机构发展科创金融、绿色金融，加大对科技创新、绿色发展等重点领域的支持；落实《促进个体工商户发展条例》，加大对小微企业、个体工商户等薄弱环节的精准滴灌。

　　中国民生银行首席经济学家温彬表示，货币政策仍将保持宽松基调。“精准”主要体现在“加大对小微企业、科技创新、绿色发展”等领域的支持，对应的是结构性工具以及PSL等。

　　董希淼表示，“有力”，应适时降低存款准备金率，为金融机构提供长期稳定的低成本资金，继续向市场发出稳增长、扩内需的明确信号。继续引导贷款市场报价利率（LPR）尤其是5年期以上LPR适度下行，既减轻居民住房消费负担，又激发企业中长期融资需求。

　　温彬也认为，央行将通过适时适度降准降息等方式，“保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，并适度提升杠杆率。明年美联储将加息见顶，中美无风险利差将会收窄，同时输入型通胀压力不大，物价总体温和，货币政策宽松的掣肘将大为减弱。

　　“在经济增速较大幅度反弹背景下，明年货币政策将引导市场利率持续处于政策利率下方，保持流动性合理充裕，以配合财政发力，稳定市场预期。”王青预计，明年信贷仍将保持较高投放规模，投放的重点是国民经济薄弱环节和重点领域，即小微企业、科技创新、绿色发展等。

　　董希淼建议，应加强宏观经济政策统筹协调，实现货币政策、财政政策和产业政策协同发力、综合施策，大力提振市场信心，激发有效融资需求，共同面对多重挑战。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）